土地や不動産の生前贈与による相続税対策

生前贈与とは、生きているうちに子や孫などに無償で財産を与えることです。生前贈与をおこなった分だけ相続財産を減らすことができるため、相続税額を削減できます。贈与される財産というと、現金や預貯金を思い浮かべがちですが、土地・建物などの不動産や有価証券、自動車なども贈与することができます。

 

贈与できる財産

現金、預貯金、土地・建物、山林、借地権、貸宅地、貸家、上場株式、ゴルフ会員権、美術品・骨董品、自動車、船舶など

 

贈与財産の課税価格は、相続税と同様、相続税評価額を用いて算出します。

 

生前贈与による相続税対策は暦年贈与が基本

生前贈与には、暦年贈与または相続時精算課税贈与のいずれかの方法があります。相続時精算課税贈与を選択しない限り、通常の贈与は暦年贈与となります。

 

  暦年贈与 相続時精算課税贈与
贈与者・受贈者 親族間のほか、第三者からの贈与を含む 60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子または孫への贈与
選択 不要

贈与者ごと、受贈者ごとに選択が必要
一度選択すると、暦年贈与に戻せない

控除 基礎控除:毎年110万円 特別控除:2,500万円(限度額に達するまで何度でも控除できる)
贈与税率 10〜55%の8段階(累進課税) 一律20%
メリット

贈与額が110万円以下であれば贈与税の申告が不要
相続財産を減らすことができる

一度に多額の贈与をおこなえる
デメリット

一度に多額の贈与ができない
連年贈与とみなされるケースがある

相続財産を減らすことができない
贈与税の申告が必要

 

暦年贈与には110万円まで非課税というメリットがありますが、土地や建物が対象の場合、細切れに名義変更すると、登録免許税、不動産取得税、その他名義変更のための費用がかかるため、現実的ではありません。
土地の生前贈与で相続税対策をするなら、婚姻期間20年以上の配偶者控除2000万円を活用する方法が現実的だと思います。

 

自宅の土地・建物の取得資金を贈与する相続税対策

婚姻期間が20年以上の配偶者に、自宅の土地・建物または自宅の取得資金を贈与した場合、2,000万円まで贈与税が非課税になります。

 

暦年贈与の場合は、相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象となりますが、贈与税の配偶者控除は、相続税の対象とはなりません。贈与税の配偶者控除を受けるためには、贈与税がかからない場合であっても申告が必要です。

 

土地・建物を活用した相続税対策の注意点

現金を贈与する場合と、土地・建物などの不動産を贈与する場合、不動産の贈与のほうが評価額が低くなります。

 

土地の評価額:路線価方式(実勢価格の70〜80%が目安)または倍率方式
建物の評価額:固定資産税評価額(実勢価格の70%が目安)

 

しかし、不動産取得を取得した人は贈与登記が必要となり、登録免許税、不動産取得税がかかります。相続で不動産を取得する場合に比べ、税金が高くなるので注意が必要です。

 

  贈与 相続
登録免許税 固定資産評価額 × 2% 固定資産税評価額 × 0.4%
不動産取得税

土地(宅地)
固定資産税評価額 × 1.5%※
土地(宅地以外)・家屋
固定資産税評価額 × 3%※
家屋以外の建物
固定資産税評価額 × 4%

かからない

※平成30年3月31日まで

 

生前贈与と相続のどちらがよいかは、個々の状況によって異なります。税理士などの専門家に相談して判断することをおすすめします。

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