相続税対策のための土地の生前贈与・土地活用！
生前贈与とは、生きているうちに子や孫などに無償で財産を与えることです。
生前贈与をおこなった分だけ相続財産を減らすことができるため、税額を削減できる相続税対策が可能です。
贈与される財産というと、現金や預貯金を思い浮かべがちですが、土地・建物などの不動産や有価証券、自動車なども贈与することができます。
現金、預貯金、土地・建物、山林、借地権、貸宅地、貸家、上場株式、ゴルフ会員権、美術品・骨董品、自動車、船舶・・など
贈与財産の課税価格は、相続税と同様、相続税評価額を用いて算出します。
相続税対策で土地を生前贈与する２つの方法
土地の生前贈与には、暦年贈与または相続時精算課税贈与のいずれかの方法があります。
相続時精算課税贈与を選択しない限り、通常の贈与は暦年贈与となります。
| 暦年贈与 | 相続時精算課税贈与 | |
| 贈与者・受贈者 | 親族間のほか、第三者からの贈与を含む | 60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子または孫への贈与 |
| 選択 | 不要 |
贈与者ごと、受贈者ごとに選択が必要 |
| 控除 | 基礎控除：毎年110万円 | 特別控除：2,500万円（限度額に達するまで何度でも控除できる） |
| 贈与税率 | 10〜55％の8段階（累進課税） | 一律20％ |
| メリット |
贈与額が110万円以下であれば贈与税の申告が不要 |
一度に多額の贈与をおこなえる |
| デメリット |
一度に多額の贈与ができない |
相続財産を減らすことができない |
土地の生前贈与による相続税対策と配偶者控除
婚姻期間が20年以上の配偶者に、自宅の土地・建物または自宅の取得資金を贈与した場合、2,000万円まで贈与税が非課税になります。
暦年贈与の場合は、相続開始前3年以内の贈与は相続税の対象となりますが、贈与税の配偶者控除は、相続税の対象とはなりません。
贈与税の配偶者控除を受けるためには、贈与税がかからない場合であっても申告が必要です。
土地の生前贈与による相続税対策の注意点
現金を贈与する場合と、土地・建物などの不動産を贈与する場合、不動産の贈与のほうが評価額が低くなります。
土地の評価額：路線価方式（実勢価格の70〜80％が目安）または倍率方式
建物の評価額：固定資産税評価額（実勢価格の70％が目安）
しかし、土地・建物などの不動産を取得した人は贈与登記が必要となり、登録免許税、不動産取得税がかかります。
相続で土地を取得する場合に比べ、税金が高くなるので注意が必要です。
| 贈与 | 相続 | |
| 登録免許税 | 固定資産評価額 × 2％ | 固定資産税評価額 × 0.4％ |
| 不動産取得税 |
土地（宅地） |
かからない |
※平成30年3月31日まで
土地の生前贈与と相続のどちらがよいかは、個々の状況によって異なります。
税理士などの専門家に相談して判断することをおすすめします。
相続税対策になる土地活用は？
土地を活用した相続税対策って、興味ありますよね？
実際に、利用している人の口コミをツイッターで調べてみました。
相続税対策になる土地活用の口コミその１．ランドセット
元どケンタですけど、
— つばさ???? (@linecross0102) October 9, 2019
地主の場合は相続税対策（所有土地が過剰供給エリアで建てられない等）
所得税対策等（法人の代表者、役員の節税対策）がランドセットやる客の大半ですから収益や利回りより節税効果メインですね。実際、大手企業の役員とか医者とか税理士とかがランドセット客ですね。
相続税対策になる土地活用の口コミその２．二世帯住宅
うちも二世帯住宅です。
— みの@読書家住宅営業 (@mino11293) October 8, 2019
相続税対策もありますし、都内の土地が高いので実家を建て替えました。
子供の面倒見てもらったり、妻が両親とご飯食べてたり、とても充実してます。
今現在、二世帯住宅を希望するお客様は増えているのに、クソクソ言っている狭い視野は損しますよ。
見て悲しくなりました。
相続税対策になる土地活用の口コミその３．タワマン節税
タワマン節税 タワマンの場合、上に積んでいる分、個別の土地割合が低く、土地は各戸の面積割合による持ち合いなので、評価が低い。これを利用した相続税対策、租税回避がデベロッパー主導で行われてきたのです。今回の問題は、そのリスクが顕在化した。
— 渡邉哲也 (@daitojimari) October 14, 2019
相続税対策になる土地活用の口コミその４．賃貸経営
ありがとうございます。相続税対策で新築アパート・マンションを建築しその後、賃貸経営が立ち行かなくなった事例が今でも多数発生しています。人口減少が加速する今後であれば尚更中長期的な視点で土地活用を検討しなければなりません。まさに「孫の代まで安心」できる方法が必要となります。
— 藤原正明 ????大和財託の創業者&マッチョ社長??ふじわらしゃちょー (@fujiwaramasaaki) May 8, 2019
相続税対策になる土地活用の口コミその５．アパート建設
土地なしで大家さん！不動産投資！ってCMガンガンやってたよね。相続税対策で土地持ちがアパート建てても痛い目見てるのに。 クロ現
— インデックス (@braindex) October 9, 2019
相続税対策になる土地活用の口コミまとめ
相続税対策のための土地活用としてアパート・マンションの建築は王道とも言える手法ですが、賃貸住宅需要の低い地域では赤字経営に苦しんでいる人が少なくないようです。
サブリースなどの不動産業者の相続税対策セミナーに参加すると、土地活用で賃貸経営をしつこく勧められます。
それで、赤字になっても業者は責任を取ってはくれません。
税理士・ファイナンシャル・プランナーなど、総合的な視野でアドバイスしてもらえる専門家に相談することをおすすめします。
相続税申告には、法律に関する知識だけではなく、不動産や保険など幅広い専門知識が必要です！
間違った方法のため、逆に大きな金額を損していまったという事例が沢山あります。
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日本法規情報のサポートセンターに電話してみよう！
相続税対策や生前贈与には、法律、税務、不動産、保険など幅広い専門知識が必要です。
税理士を始めとして、司法書士、弁護士などの専門家単独で十分な場合もありますが、それぞれに連携して対策する必要がある場合もあります。
とは言え、そんなに専門家を知っている人は少ないですよね。
そんな場合は「日本法規情報」の無料電話相談窓口で相談してみてください。
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※電話が込み合っている場合があります、その際は2〜3分程して再度掛けてみて下さい。
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相続税対策ガイド｜争いを防ぐための相続対策と５つの節税法