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相続と不動産

相続や遺贈によって財産を取得しても、すべての人に相続税がかかるわけではありません。
一定の金額までは基礎控除額(非課税枠)があり、これを超える場合に相続税が発生します。

 

相続税の基礎控除額(非課税枠) = 3,000万円 + ( 600万円 × 法定相続人の数 )

 

相続した財産が多いほど税額が高額になりますが、財産の評価額を下げる相続税対策によって節税ができます。
評価を下げるのに有効な相続財産は、不動産です。

 

現金と不動産の評価を比較してみましょう。
現金は、額面額がそのまま評価額になります。
たとえば、現金が1億円ある場合、その評価額は1億円です。
いっぽう、不動産の場合は、特例や評価方法によって評価額を下げることができます。

 

不動産(土地)の評価方法

相続税の計算をするときは、用途ごと(宅地・田・畑・山林など)に土地を評価します。
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。
路線価は、実勢価格の70〜80%が目安とされています。

 

路線価方式

路線価とは、市街地などの道路に付けられた価格のことで、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格を、千円単位で表示しています。
その年の路線価は、国税庁が毎年7月に公表される路線価図で調べることができます。

 

土地の評価額は、対象となる土地の路線価を、土地の形状等に応じた補正率で補正し、その土地の面積を掛けて計算します。

 

路線価による評価額 = 路線価(千円/u) × 補正率 × 土地の面積

 

補正率は、宅地の形状、(間口が狭い、奥行きが長い、不整形地、がけ地など)や、道路との関係(道路からの奥行き距離、道路に面する方向など)、地区区分(普通住宅地区、繁華街地区、ビル街地区など)などによって異なります。

 

倍率方式

路線価が付いていない地域では、倍率方式によって土地を評価します。
その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を掛けて計算します。
固定資産税評価額は、市区町村役場(東京23区は都税事務所)で確認することができます。

 

倍率方式による評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

 

路線価図や評価倍率表の見かたは、国税庁のホームページで閲覧できます。

 

貸借地の評価

土地の評価は、利用形態によっても異なります。
自分が使用する土地(自用地)か、有償で貸している土地(貸宅地、貸家建付地)か有償で借りている土地(借地権、定期借地権)かによって、計算方法が変わります。無償で貸借している場合は、自用地として評価します。

 

貸している土地
貸宅地

借地権が設定された土地

 

貸宅地の評価額 = 自用地の評価額 ×( 1 − 借地権割合 )

 

貸家建付地

所有する土地に貸アパート、貸マンション、貸家などを建て、他人に貸している土地

 

貸家建付地の評価額 = 自用地の評価額 × ( 1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 )

 

借りている土地
借地権

土地を有償で借りて、その土地に自分が所有する建物を建てられる権利

 

借地権の評価額 = 自用地の評価額 × 借地権割合

 

定期借地権

期限が決まっている借地権で、満了後は貸主に土地を更地にして返還しなければならない

 

定期借地権の評価額 = 自用地の評価額 × 定期借地権割合 × 逓減率

 

借地権割合は、路線価図や評価倍率表に記載されています。

 

小規模宅地等の評価減の特例

被相続人が、居住用(自宅)、事業用、貸付事業用として使っていた宅地は、一定の要件を満たすと評価額が減額されます。
これを、小規模宅地等の評価減の特例といいます。
特例を受けるためには、原則として、相続税の申告期限(被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内)までに相続財産が分割されていなければなりません。

 

宅地の区分 限度面積 減額割合 相続人

特定居住用宅地
(自宅の土地)

330u 80% ・配偶者(申告期限までに売却してもよい)
・同族親族(申告期限まで所有・居住していること)
・持ち家のない別居親族(相続開始3年以内に、自分または配偶者の持ち家に住んだことがなく、申告期限まで所有していること)

特定事業用宅地
(会社・工場の土地)

400u 80% 事業を引き継ぐ親族(申告期限まで所有し、事業を引き継いでいること)
 

貸付事業用宅地
(アパート・駐車場などの土地)

200u 50% 貸付事業を引き継ぐ親族(申告期限まで所有し、貸付事業を引き継いでいること)
 

 

建物の評価

建物の評価は、1棟ごとにおこないます。

 

居住用や事業用として自分で使用している建物(自用家屋)の評価は、固定資産税評価額を1.0倍を掛けて評価します。
そのため、固定資産税評価額が建物の評価額となります。
固定資産税評価額は、実勢価格の70%が目安とされています。

 

建物の評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0

 

建設中の建物は、固定資産税の評価額が付けられていないため、その家屋の費用現価の70%の金額で評価します。

 

建築中の建物の評価額 = 費用現価の額 × 70%

 

有償で貸している建物は、自用家屋よりも評価が下がります(無償で貸している場合は、自用家屋として評価します)。

 

貸家の評価額 = 固定資産税評価額 × ( 1 − 借家権割合 × 賃貸割合 )

借家権割合は、全国一率30%です。

 

不動産による節税

不動産の活用によって、さまざまな節税方法があることがわかりました。
しかし、財産のほとんど(またはすべて)が不動産である場合には、財産を分けることができない、相続税を支払うことができないなどの問題が発生します。
相続税対策をおこなう際には、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続税対策には、法律に関する知識だけではなく、不動産や保険など幅広い専門知識が必要です!
間違った方法のため、逆に大きな金額を損していまったという事例が沢山あります。
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