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土地と相続

相続財産のなかで、大きな割合を占めるものは土地です。
国税庁が平成27年12月に発表した「平成26年分の相続税の申告状況について」によると、相続財産の金額のうち、41.5%を土地が占めました。

 

 

土地といっても宅地、田、畑、山林など、用途はさまざまです。
相続税を計算するときは、用途ごとに土地を評価します。
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

 

路線価方式

路線価とは、市街地などの道路に付けられた価格のことで、道路に面する標準的な宅地の1uあたりの価格を、千円単位で表示しています。
その年の路線価は、国税庁が毎年7月に公表される路線価図で調べることができます。

 

土地の評価額は、対象となる土地の路線価を、土地の形状等に応じた補正率で補正し、その土地の面積を掛けて計算します。

 

路線価による評価額 = 路線価(千円/u) × 補正率 × 土地の面積

 

補正率は、宅地の形状、(間口が狭い、奥行きが長い、不整形地、がけ地など)や、道路との関係(道路からの奥行き距離、道路に面する方向など)、地区区分(普通住宅地区、繁華街地区、ビル街地区など)などによって異なります。

 

倍率方式

路線価が付いていない地域では、倍率方式によって土地を評価します。
その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率を掛けて計算します。
固定資産税評価額は、市区町村役場(東京23区は都税事務所)で確認することができます。

 

倍率方式による評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

 

路線価図や評価倍率表の見かたは、国税庁のホームページで閲覧できます。

 

貸借地の評価

土地の評価は、利用形態によっても異なります。
自分が使用する土地(自用地)か、有償で貸している土地(貸宅地、貸家建付地)か有償で借りている土地(借地権、定期借地権)かによって、計算方法が変わります。
無償で貸借している場合は、自用地として評価します。

 

貸している土地
貸宅地

借地権が設定された土地。

 

貸宅地の評価額 = 自用地の評価額 ×( 1 − 借地権割合 )

 

貸家建付地

所有する土地に貸アパート、貸マンション、貸家などを建て、他人に貸している土地。

 

貸家建付地の評価額 = 自用地の評価額 × ( 1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 )

 

借りている土地
借地権

土地を有償で借りて、その土地に自分が所有する建物を建てられる権利。

 

借地権の評価額 = 自用地の評価額 × 借地権割合

 

定期借地権

期限が決まっている借地権で、満了後は貸主に土地を更地にして返還しなければならない。

 

定期借地権の評価額 = 自用地の評価額 × 定期借地権割合 × 逓減率

 

※借地権割合は、路線価図や評価倍率表に記載されています。

 

小規模宅地等の評価減の特例

被相続人が、居住用(自宅)、事業用、貸付事業用として使っていた宅地は、一定の要件を満たすと評価額が減額されます。
これを、小規模宅地等の評価減の特例といいます。
相続税の支払いによって、遺族の生活の基盤である自宅や事業用地を失うことがないよう、配慮がされているのです。

 

特例を受けるためには、原則として、相続税の申告期限(被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内)までに相続財産が分割されていなければなりません。
また、特例によって相続税がかからなくなる場合であっても、相続税の申告が必要です。

 

宅地の区分 限度面積 減額割合 相続人

特定居住用宅地
(自宅の土地)

330u 80% ・配偶者(申告期限までに売却してもよい)
・同族親族(申告期限まで所有・居住していること)
・持ち家のない別居親族(相続開始3年以内に、自分または配偶者の持ち家に住んだことがなく、申告期限まで所有していること)

特定事業用宅地
(会社・工場の土地)

400u 80% 事業を引き継ぐ親族(申告期限まで所有し、事業を引き継いでいること)
 

貸付事業用宅地
(アパート・駐車場等の土地)

200u 50% 貸付事業を引き継ぐ親族(申告期限まで所有し、貸付事業を引き継いでいること)
 

 

小規模宅地等の特例を受けることで、宅地の評価額を大幅に下げることができますが、適用要件が細かく定められています。
制度を利用する際には、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

 

遺産相続と相続税

相続や遺贈によって財産を取得しても、すべての人が相続税を支払うわけではありません。
一定の金額までは基礎控除額(非課税枠)があります。
これを超える場合にだけ相続税が発生します。

 

相続税の基礎控除額は、相続税法の改正により、2015年1月1日から金額が縮小されました。
法改正前には税金がかからなかった人でも、今後は課税対象となる可能性があります。

 

相続税の基礎控除額(非課税枠) = 3,000万円 + ( 600万円 × 法定相続人の数 )

 

(参考)2014年12月31日までの基礎控除額
相続税の基礎控除額(非課税枠) = 5,000万円 + ( 1,000万円 × 法定相続人の数 )

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